gemeinsames Immobilieneigentum

Viele Ehepaare sind gemeinsame Eigentümer einer Immobilie.  In der Scheidung stellt sich dann die Frage, was mit der Immobilie weiter geschehen soll. 

Ohne Einigung : Teilungsversteigerung

Jeder Ehepartner kann beantragen,die Eigentümergemeinschaft durch öffentlichen Teilungsversteigerung aufzuheben ( §749 BGB753 BGB, § 180 ZVG ). Der Erlös wird nach Abzug der Kosten geteilt. Bis zur Rechtskraft der Scheidung muss der andere Ehepartner jedoch ausnahmsweise wegen § 1365 BGB  doch zustimmen, wenn die Immobilie das ganze Vermögen des Antragsstellenden Ehepartners darstellt (§ 1365 BGB, BGH 07).

In der Trennungszeit kann der Teilungsversteigerung das Gebot der ehelichen Rücksichtnahmen entgegenstehen (OLG 18).  Ansonsten bleibt dem anderen Ehegatte  lediglich eine Verzögerung der Versteigerung erreichen, wenn dies unter Abwägen der Interessen geboten erscheint, oder zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist (§ 180 II, III ZVG).

Einvernehmliche Handlungsoptionen:

Da bei der Teilungsversteigerung meist deutlich geringere Erlöse erzielt werden als beim freihändigen Verkauf, einigen sich die meisten Ehepaare auf eine Alternative z.B:

  • Freihändiger Verkauf an Dritte: Die Immobilie kann zum bestmöglichen Preis an einen Dritten verkauft werden. Der nach Abzug der Hauskredite verbleibende Kaufpreis wird entsprechend der Eigentumsanteile geteilt.

  • Ein Ehepartner übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen Ehepartners: Wenn dies finanziell möglich ist, kann ein Ehepartner den Eigentumsanteil des anderen Ehepartners übernehmen. Die Ehepartner müssen sich hierfür auf einen Kaufpreis einigen. In manchen Fällen sind solche Übernahmen unter Ehepartnern im Rahmen der Scheidung von der Grunderwerbs und/oder der Spekulationssteuer befreit (§3 V GrEStG § 23 Nr. 1 S. 3 EStG)

  • Beibehaltung des gemeinsamen Eigentums: Das Ehepaar kann auch entscheiden, zunächst gemeinsame Eigentümer der Immobilie zu bleiben und diese zum Beispiel zu vermieten. 

Hauskredit

 Beim Hauskredit muss zwischen der Haftung im Außenverhältnis zum Gläubiger ( z.B der Bank) und der Haftung im Innenverhältnis zwischen den Ehepartnern unterschieden werden. Im Außenverhältnis zur Bank haftet grundsätzlich jeder der den Kreditvertrag mit unterschrieben hat für die gesamte Summe. Die Bank wird einen Ehepartner auch nicht einfach aus einem Kreditvertrag entlassen, da diese wertvolle zusätzliche Schuldner sind. Wird ein Kreditvertrag vorzeitig gekündigt verlangt die Bank oft eine Vorfälligkeitsentschädigung.